Yapay zekâ tabanlı analizlerle gayrimenkul piyasasını değerlendiren Endeksa, 2025 yılının ilk yarısına (Ocak–Haziran) dair konut fiyatları analizini kamuoyuyla paylaştı. Türkiye genelindeki fiyat artışları dikkat çekse de, enflasyondan arındırılmış veriler reel olarak değer kaybını ortaya koyuyor. Rapor, özellikle büyükşehirlerde fiyatların yönü ve konut yatırımının geri dönüş süresi hakkında önemli ipuçları barındırıyor.
Türkiye Genelinde Fiyatlar Arttı, Reel Değer Azaldı
Endeksa’nın verilerine göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları, 2025’in ilk yarısında %12,6 oranında artış gösterdi. Ancak bu artış, yüksek enflasyon dikkate alındığında, reel bazda %3,3’lük bir düşüş anlamına geliyor. Haziran 2024’e göre yıllık bazda fiyatlar %26,9 yükselirken, reel bazda ise %6,2 oranında bir gerileme yaşandı.
Haziran 2025 itibarıyla ortalama metrekare satış fiyatı 33.470 TL olarak kaydedildi. Aynı dönemde ortalama konut satış fiyatı 4,3 milyon TL’ye ulaştı. Konut yatırımı yapanlar için geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak hesaplandı. Bu rakamlar, yatırım kararlarında uzun vadeli planlamaların önemini bir kez daha gösteriyor.
Ankara, Fiyat Artışında Lider Şehir Oldu
2025’in ilk altı ayında fiyat artışı açısından en dikkat çeken il Ankara oldu. Başkentte satılık konut fiyatları %16,1 oranında artarken, bu artış enflasyondan arındırıldığında sabit kaldı. Yıllık bazda ise fiyatlar %36,2 oranında yükseldi, ancak reel olarak artış yalnızca %0,7 seviyesinde gerçekleşti.
Ankara’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 29.596 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,9 milyon TL olarak açıklandı. Bu veriler, başkentteki konut piyasasında talebin güçlü seyrettiğini ve yatırım açısından hâlâ cazip bir profil sunduğunu gösteriyor.
Antalya’da Artış Nominal, Değer Düşüşü Reel
Turizmin önemli merkezlerinden biri olan Antalya’da, konut fiyatları yılın ilk altı ayında %14,7 oranında artış gösterdi. Ancak bu nominal artışa rağmen, reel bazda fiyatlar %1,6 oranında azaldı. Haziran 2025 itibarıyla yıllık fiyat artışı %21,9 olarak kayıtlara geçerken, reel olarak %9,8 oranında düşüş yaşandı.
Antalya’da ortalama metrekare fiyatı 43.540 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,8 milyon TL olarak belirlendi. Bu durum, Antalya’daki yüksek fiyatların enflasyon karşısında yatırımcılar için sınırlı bir getiri sunduğunu ortaya koyuyor.
İzmir’de Reel Kayıp Daha Belirgin
İzmir’de 2025’in ilk yarısında konut fiyatları %14 oranında arttı. Ancak enflasyona göre fiyatlar reel olarak %2,1 geriledi. Haziran 2024–Haziran 2025 dönemini kapsayan yıllık artış %27,3 olarak ölçülürken, reel anlamda %5,9 oranında azalma yaşandı.
Ortalama metrekare satış fiyatı 43.999 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,5 milyon TL olarak kaydedildi. İzmir’deki bu veriler, alım gücünün fiyat artışlarına yetişemediğini ve yatırımcı açısından reel değer kaybı riskini gündeme getirdiğini gösteriyor.
İstanbul’da Artış Yetersiz Kaldı, Değer Kaybı Derinleşti
Türkiye’nin en büyük şehri olan İstanbul, konut fiyatlarında %13,9 oranında artış yaşadı. Ancak enflasyon etkisiyle reel olarak %2,2’lik bir düşüş söz konusu. Yıllık bazda fiyatlar %26,4 oranında artmış görünse de, bu artış da reel bazda %6,5 oranında bir kayba dönüşmüş durumda.
İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 50.992 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5,8 milyon TL’ye yükseldi. İstanbul gibi büyük ve hareketli bir piyasada bile reel kazançta düşüş yaşanması, ekonomik baskıların gayrimenkul piyasasını ciddi şekilde etkilediğini gözler önüne seriyor.
En Yüksek Fiyatlı Konutlar Muğla’da
Türkiye genelinde en yüksek satılık konut fiyatları ise Muğla’da görüldü. Tatil ve ikinci konut destinasyonu olan şehirde, ortalama metrekare fiyatı 72.511 TL, ortalama konut fiyatı ise 9,4 milyon TL seviyesine ulaştı. Bu veriler, Muğla’nın lüks konut segmentindeki liderliğini sürdürdüğünü ortaya koyuyor.
Ancak yüksek fiyatların aynı zamanda erişilebilirlik sorunlarını da beraberinde getirdiği ve piyasadaki alıcı kitlesini daralttığı da unutulmamalı.
Değerlendirme: Yatırımcılar için Temkinli Bir Dönem
Endeksa’nın yayımladığı 2025 ilk yarı raporu, Türkiye’deki konut piyasasının genel yönelimini net şekilde ortaya koyuyor. Nominal artışlara rağmen reel değer kayıpları, yatırımcılar için önemli bir uyarı niteliğinde. Ankara gibi bazı iller öne çıkarken, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde reel değer düşüşü dikkat çekiyor.
