Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira hukukunda önemli sonuçlar doğurabilecek bir kararı 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımladı.
Karara göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen “olağanüstü fesih” hakkı, konut ve çatılı iş yeri kiraları da dahil olmak üzere tüm kira sözleşmelerinde uygulanabilecek.
Bu kapsamda kira ilişkisinin taraflardan biri için katlanılamaz veya çekilemez hale gelmesi durumunda, yasal bildirim sürelerine uyulması şartıyla sözleşme süresi dolmadan fesih yapılabilecek.
Emsal kararın çıkmasına neden olan dava, Mersin’in Anamur ilçesinde yaşanan bir kira uyuşmazlığıyla başladı.
2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini, bir yıl sonra “çekilmezlik” gerekçesiyle feshetmek isteyen ev sahibi, kiracıya tahliye için 3 ay süre verdi.
Kiracının evi boşaltmaması üzerine ev sahibi dava açtı. Ancak Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın sözleşme süresi dolmadan açıldığını belirterek ev sahibini haksız buldu ve talebi reddetti.
Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebi üzerine dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne taşındı.
Dosyayı inceleyen Yüksek Mahkeme, yerel mahkemenin kararını hatalı bularak bozdu ve kira sözleşmelerinde olağanüstü fesih hakkının uygulanabileceğine hükmetti.
Yargıtay kararında kira sözleşmelerinin “sürekli edinimli sözleşmeler” olduğuna dikkat çekildi.
Gerekçeli kararda şu ifadeler yer aldı:
“Herhangi bir nedenle, kira sözleşmesinde taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir.”
Yargıtay’ın verdiği kararın yalnızca konut kiralarını değil iş yeri kiralarını da kapsadığı vurgulandı.
Bu karar ile birlikte:
kira sözleşmesi devam ederken
sözleşme süresinin bitmesi beklenmeden
çekilmezlik hali ispatlanırsa
olağanüstü fesih ve tahliye süreci başlatılabilecek.
Kararın dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflara sözleşmeyi her zaman feshetme hakkı tanıyor.
Hakim ise bu tür davalarda:
olayın koşullarını değerlendirerek
fesih nedeniyle oluşabilecek tazminat veya mali sonuçlara karar verebiliyor.
Bu kararın ardından, kira sözleşmesinin bitmesine uzun süre olsa bile taraflar arasındaki ilişkinin ciddi şekilde bozulduğu durumlarda erken fesih ve tahliye yolu hukuken mümkün hale gelmiş oldu.
