Kiracıların ödeme yükümlülüğü bulunmayan bazı kalemler, ortak alanların bakım ve yenilenmesine dair büyük çaplı harcamalardan oluşuyor. Bu harcamalar genellikle "demirbaş gideri" olarak tanımlanıyor.
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları, hangi masrafların kime ait olduğunu açık şekilde belirliyor. Bazı ödemeler yalnızca ev sahibini ilgilendirirken, kiracılardan talep edilmesi hukuka aykırı kabul ediliyor.
İşte kiracılardan talep edilemeyecek giderlerden bazıları:
Asansörün tamamen yenilenmesi
Çatı onarımı, izolasyon ve mantolama işlemleri
Dış cephe boya ve yenileme çalışmaları
Merkezi ısıtma sistemleri, hidrofor, jeneratör gibi tesisat yatırımları
Bu tür masraflar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamında ev sahiplerine aittir. Apartmanda oturan kişi kiracı olsa bile, bu maliyetlerden dairenin maliki sorumludur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanlara ait yenileme ve bakım harcamalarının daire sahipleri tarafından karşılanmasını zorunlu kılıyor. Bu harcamaların kiracılara yansıtılması kanun nezdinde geçersiz sayılıyor.
Sözleşmede farklı bir hüküm bulunsa dahi, bu tür masrafların kiracıya yüklenmesi hukuki olarak geçersizdir. Çünkü bu düzenleme kamu düzenine ilişkin olup, taraflar arasında aksi kararlaştırılamaz.
Yüksek Mahkeme, birçok içtihadında bu konuda net ifadeler kullanıyor. Apartman yönetimi ya da ev sahibi tarafından kiracıya yöneltilen demirbaş harcaması talepleri, “haksız istek” olarak değerlendiriliyor. Bu nedenle kiracılar, bu tür ödemeleri rahatlıkla reddedebilir ve bu durum hukuken haklı kabul edilir.
Kiracılar yalnızca günlük kullanım ve kişisel tüketimle ilgili giderlerden sorumlu tutulabilir. Bunlar, temel olarak şu kalemlerden oluşur:
Apartman aidatında yer alan temizlik, güvenlik, kapıcı, bahçıvan gibi hizmet bedelleri
Daireye ait elektrik, su ve doğal gaz faturaları
Kombi ve klima gibi cihazların periyodik bakımları
Bu hizmetler, kiracının doğrudan faydalandığı alanlarla ilgili olduğundan ödemeler kiracıya aittir. Ancak bunun dışındaki tüm masraflar ev sahibi sorumluluğundadır.
Apartman yönetimleri, büyük bütçeli tadilat ve yenileme projelerinde yalnızca mal sahiplerini bilgilendirmekle yükümlüdür. Kiracılara yöneltilen yanlış talepler, icra takibi başlatılsa dahi kiracıyı bağlamaz ve bu durumda sorumluluk ev sahibine aittir.
Uzman gayrimenkul hukukçuları, birçok kira sözleşmesinde geçen “kiracı demirbaş giderlerinden sorumludur” gibi maddelerin hukuki olarak geçersiz olduğunu vurguluyor. Kanuna aykırı bu tür hükümler, mahkemelerce dikkate alınmaz ve uygulanamaz.
